martes, 16 de agosto de 2016

LOS CURROS DEL PELADO

ASOMA LA IMPRONTA RODRIGUEZ LARRETA Av. San Juan corta CABA en 2: al norte, negocios inmobiliarios; al sur, renta social La administración de Horacio Rodríguez Larreta logró que la Legislatura avale su estrategia de dividir la Ciudad de Buenos Aires en norte y sur, con la avenida San Juan como frontera. Para el lado del río, que prevalezcan los negocios inmobiliarios aprovechando la mayor valuación de los espacios disponibles para proyectos. Para el Riachuelo, que se aplique la mayor cantidad existente de terrenos a organizaciones deportivas, como la Villa Olímpica que se hará en Soldati, y complejos habitacionales. Retiro y la 31 son el eje estratégico del cordón urbanístico norte, que combina el lujo y el verde. La creación de una Agencia de Bienes SE, junto a la Corporación Puerto Madero y Corporación Buenos Aires Sur, se encargan de la enajenación de terrenos e inmuebles. Los proyectos que se impulsan para la transformación de la Ciudad, como la urbanización de la Villa 31, las ventas del Tiro Federal, del Campo de Polo y el traslado del Cenard generan múltiples conflictos, cuyo desenredo se intentará resolver mientras se cumplen los plazos de aplicación efectiva de los fondos del blanqueo a desarrollos inmobiliarios. Horacio Rodríguez Larreta quiere darle su propia impronta a la Ciudad que gestionó durante 8 años como mano derecha de Mauricio Macri. Podría decirse que la gestión propia de Horacio Rodríguez Larreta como jefe de Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires arrancó con el plan Treinta y Todos, que pivotea sobre la Villa 31 de Retiro, a la que se propone urbanizar, desviarle hacia el este la autopista Illia convirtiendo en un parque colgante tipo babilónico la traza anulada y trasladar a su interior el Ministerio de Educación porteño. Hay efectos colaterales al funcionamiento actual de la 31, como el desgajamiento de la terminal de ómnibus de larga distancia hacia la Dellepiane (realizada enfrente del peaje donde finaliza la autopista 25 de Mayo, en Villa Soldati), la de Liniers remodelada y otra por construirse posiblemente en la zona aledaña a la Ciudad Universitaria. Además, está prevista la restauración de las estaciones de trenes, que le aportaría otra impronta a Retiro, que vuelve a poner en juego el sueño macrista de dotar de coherencia arquitectónica hacia el Norte al complejo Puerto Madero. Precisamente, una de las patas financieras del proyecto Treinta y Todos, que complementa a un crédito del BID, es el fruto de la venta del Tiro Federal, en avenida del Libertador y Udaondo, a inversionistas particulares, ya aprobada por la Legislatura hasta con la anuencia del FpV. Es la punta que revela cómo sería la continuidad del encadenamiento urbanístico VIP de la zona Norte entre el nuevo Retiro y el área verde de Núñez, que se complementa con la mudanza también a Villa Soldati del Centro Nacional de Alto Rendimiento Deportivo (Cenard), contiguo al Tiro Federal siguiendo por la avenida del Libertador, según reveló el titular del COI, Adrián Werthein. En la transición del plano municipal hay terrenos del ferrocarril que la Nación, en este contexto, casi con seguridad terminará transfiriéndole a la Ciudad para integrarlos a esa visión del sector más valorizado en términos inmobiliarios, a la vez que otras “oportunidades” inmobiliarias recurrentes, como los predios de AySA en Figueroa Alcorta o las instalaciones que bordean el lago Regatas. Asimismo, hay enclaves ABC1, como barrio Parque y el campo de Polo, en Las Cañitas, enfrente del Hipódromo de Palermo, que redondearían la localización urbana reservada al chetaje porteño. En esa línea están los espacios más aprovechables y los valores por m2 más altos: así, Retiro con un promedio de US$ 4.960,0 por m2. cotiza a US$ 32.985. En el mapa inmobiliario, Palermo y Núñez presentan los mejores precio promedio en los lotes: el primero, US$ 3.449,4 por m2; el segundo, US$ 3.304,1 por m2. Simplificando bajo una óptica capitalista el reordenamiento de la Ciudad que Rodríguez Larreta se propone ejecutar, el Norte se reserva para los negocios, mientras que al Sur le asigna la otra rentabilidad, la social. La frontera entre ambos quedó establecida en la avenida San Juan desde el 3 de diciembre de 2015, cuando la Legislatura de la Ciudad aprobó en primera lectura el proyecto de ley N° 2485-J-2015 que crea la Agencia de Bienes S.E., una inmobiliaria de tierras del Estado con capacidad para vender unos 2.400 terrenos y edificios de la Ciudad ubicados al norte de esa arteria que desemboca en el extremo sur de Puerto Madero. Esa sociedad del Estado podrá también disponer de los predios del Tiro Federal y del Dorrego, del Centro Cultural Recoleta, etc. Viene a sumarse a las ya existentes Corporación Puerto Madero y Corporación Buenos Aires Sur que cedió tierras públicas del sur de la Ciudad, con lo cual el Jefe de Gobierno se asegura decidir la venta de cualquier inmueble de la Ciudad ubicado en cualquier parte de su territorio, sin autorización de la Legislatura ni de las Comunas y sin conocimiento de la ciudadanía. Cambiarle la cara en la Ciudad Empezó el jefe de Gobierno con la continuidad de lo que venía haciendo Mauricio Macri, como prolongar el Metrobús Norte y entubar el arroyo Vega, dejando pendiente el sello que deberá imprimir a su gestión, la que si fuera reelecto se prolongaría hasta 2023. Parecer ahora haberle puesto las fichas al blanqueo, que le ofrece la gran oportunidad de orientar desarrollos inmobiliarios a cambiarle la cara a la Ciudad. El tiempo de espera para que los capitales que se acojan al régimen de sinceramiento fiscal puedan ser atraídos (que en el mejor de los casos da margen hasta el 10 de marzo próximo) podrá aprovecharlo para acopiar los insumos (los terrenos) que vayan redondeando megaproyectos para emprendimientos privados y le habiliten paralelamente la puerta de entrada al sur de la Capital por Villa Soldati mediante inversiones estatales. En sus ocho años al frente de la Ciudad, Macri privatizó o cedió en concesión al sector privado el equivalente a unas 200 manzanas de terrenos públicos y más de 170 hectáreas de tierra pública en toda la Capital, según un informe del Observatorio del Derecho de la Ciudad. La gestión de Rodríguez Larreta arranca con la formación de la Agencia de Bienes del Estado (ABE) Sociedad del Estado, una institución que cumpliría funciones similares a las de la Corporación Puerto Madero y la Corporación Buenos Aires Sur (también ambas con formato Sociedad del Estado) pero con acción sobre toda la ciudad, con excepción del área comprendida por las otras dos sociedades. Todo parece indicar que habrá una alineación de intereses. Actualmente se encuentran en proceso de privatización: -La concesión del Centro de Exposiciones al lado de la Facultad de Derechos. -La concesión de predios para destinos gastronómicos y bailables en el nuevo Distrito Joven en Costanera Norte. Está por verse si todo este proceso de profundización de la privatización de la tierra pública, siempre justificado por el bien común, no mitigará ni mínimamente la grave crisis habitacional y ambiental de la Ciudad. Pero la batalla que da actualmente la administración del Pro en la Capital para transformarla, mientras esperan que madure el blanqueo, recién empieza. Se concentra en: - Vender el Tiro Federal para que lo conviertan en un polo educativo universitario y de innovación, que se financiará con la venta de una parcela sobre la avenida Libertador donde se habilitó la construcción de torres. Las autoridades del club acudieron a la Justicia para que declare inconstitucional la venta del predio. Denunció que se está tratando de enmascarar un gran proyecto inmobiliario privado y reclamó que se lo proteja por tratarse de un Monumento Histórico Nacional, declarado el 26 de diciembre de 2005. -Negociar una parte de la cárcel de Villa Devoto, fundada en 1927 sobre terrenos del Estado nacional, para financiar su mudanza a la zona de Agote, en el partido bonaerense de Mercedes. No se descarta para ello vender una quinta parte de la manzana que ocupa el penal, cuya población es de 1600 reclusos. Se trata de un reclamo vecinal de larga data. Según el jefe de Gobierno, la voluntad de su gestión es que, una vez logrado el traslado, se deje una zona de parque en la parte del predio que quede libre. -Hacer del Campo Argentino de Polo un proyecto inmobiliario. Un grupo inversor de EE.UU. busca construir cuatro torres de edificios en la cancha dos, pero aún no tiene aval oficial. El metro cuadrado se vende entre US$ 3.500 y US$ 4.000 de acuerdo con la parcela. Mientras tanto, la concesionaria renegocia el contrato de explotación, vencido desde el año pasado, por el que la AABE le pidió una cifra superior a $ 2 millones de alquiler mensual del predio, que le implicarían para poder pagarlo asumir actividades que nada tienen que ver con el polo, como la explotación gastronómica, estacionamientos ¿o tragamonedas, como el vecino de enfrente?. El proyecto está en análisis e implica desprenderse de un sector del Campo Argentino de Polo y entregarlo también a desarrolladores inmobiliarios. El gobierno nacional debería traspasar las tierras a la Ciudad, y la Legislatura, rezonificarlas. -Relocalizar el Cenard. El presidente del Comité Olímpico Argentino (COA), Gerardo Werthein, reveló que existen negociaciones avanzadas con la Ciudad para trasladarlo a un predio de 40 hectáreas cerca de la Villa Olímpica, en la zona sur. Así, una parte de las 11 hectáreas que se liberarían en una de las zonas más caras de la ciudad, Núñez, podrían ser edificadas. El secretario de Deportes de la Nación, Carlos Mac Allister, aclaró que será necesaria una ley que se tendrá que debatir cuando llegue el momento. En el medio, hay intentos de recategorizar barrios exclusivos como el Parque, permitiendo con el código de edificación construir en altura en algunas parcelas, como las que lindan con Figueroa Alcorta. El Banco Santander Río viene batallando con la asociación vecinal para levantar un edificio que excede la actual limitación pero por una cuestión reglamentaria que está en discusión. El gobierno impulsa que a algunos propietarios de casas periféricas les convenga vender antes que seguir pagando los costosísimos ABL que les fueron aumentando. También el predio del Centro Recoleta y del mercado Dorrego entran en la nueva planificación urbana norteña. Los blanqueadores La Cámara Inmobiliaria Argentina destaca que ya es un hecho la alternativa de inversión del dinero del blanqueo en fondos comunes cerrados destinados a desarrollos inmobiliarios. Se fundamenta en que empresas de primer nivel están ultimando detalles para ser aprobados por la Comisión Nacional de Valores (CNV) y poder captar inversores antes de 31 de octubre. Pone como ejemplo el caso de la firma Allaria Ledesma Fondos y Casa Arg. que presentaron ante la mencionada entidad lo que llamaron “fondo de parking”, con el que captarán divisas que luego devendrán en 9 proyectos inmobiliarios. Consultatio, constructora y administradora de fondos comunes, está avanzando en esta dirección, así como IRSA, asociada a una administradora de fondos comunes a través del Banco Hipotecario, ambas con sus propias ofertas. La opción de colocar entre US$ 250.000 y US$ 10 millones durante no menos de 5 años en un fondo común cerrado para obras inmobiliarias es sólida, aunque con más complejidades de implementar que los bonos, sostiene la entidad. La CNV y el Gobierno trabajan con gran celeridad para allanar el camino cuanto antes a este instrumento que exime de pagar el impuesto especial del 10%. Los fondos deben ser genuinos, lo que significa que inviertan como mínimo en 3 obras consecutivamente para evitar caer en estructuras fantasma que sólo tengan por fin eludir el impuesto, advierte y añade que otro de los requisitos es que debe haber como mínimo 10 inversores y ninguno de ellos debe representar más del 50% del patrimonio. Los “blanqueadores” pueden depositar el dinero en otro tipo de fondos que les ofrezcan estas empresas desarrolladoras (títulos públicos, Letes o dólares) pero sólo hasta el 10 de marzo, luego obligatoriamente deberán pasar sus activos al fondo de inversión para el desarrollo inmobiliario. Se espera que, además de las empresas mencionadas, destacados desarrolladores del sector se sumen con sus propuestas. Definitivamente es una solución que resulta de sumo interés tanto para el sector de la construcción como para los socios de la Cámara Inmobiliaria Argentina, que a través de su Comisión de Tierra y Vivienda se pronunciará sobre el tema y colaborará en todo lo que le atañe para acelerar los mecanismos que propicien este tipo de medidas, teniendo un rol activo y participativo frente a las autoridades y acercándoles las inquietudes de sus representados. Estas soluciones, junto a los créditos hipotecarios, los programas de viviendas y el esperado repunte del campo, recaen definitivamente en la reactivación del sector tal como lo previó nuestro presidente meses atrás. Menos optimistas, numerosas organizaciones objetan las iniciativas: "Se trata de una misma línea de especulación inmobiliaria", dijeron del Observatorio del Derecho de la Ciudad, en tanto que desde el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS) se preguntan: "¿Por qué el Estado tiene que poner la tierra para que se hagan negocios privados? ¿Por qué los inversores no compran tierra en el mercado privado?"