LA TOPADORA..........

LA TOPADORA INMOBILIARIA
CARAS NUEVAS FRENTE AL LEZAMA
Por Fernando Paolella


"Buenos Aires y el microcentro porteño han colmado sus espacios para oficinas, y la vacancia desde hace algún tiempo es prácticamente nula. Por lo tanto, la geografía de la oferta se ha ampliado hacia la zona sur, y por ese motivo Barracas ofrece atractivas alternativas en el mercado inmobiliario.
Una es el inmueble que perteneció a la compañía yerbatera Cruz de Malta, en las avenidas Martín García, Patricios, y las calles Pi Margal y Ruy Díaz de Guzmán. Se encuentra a siete cuadras de Puerto Madero, a 12 de la Casa Rosada, pero lo más interesante son los 15.000 metros cuadrados disponibles en plantas muy amplias, libres, que son atractivas para compañías líderes, entre 2700 y 4200 metros cuadrados.
El edificio será reciclado con la calidad de una obra clase A. Este proyecto es muy adecuado por la situación actual de demanda de espacios bien equipados.
Shannon Robertson, director de Jones Lang Lasalle, con operaciones en América latina, salvo Brasil y México, de la empresa comercializadora, comenta: 'En Buenos Aires, después de la crisis de 2001 y 2002, hubo poca demanda y no se construyeron nuevos edificios de oficinas. Las empresas multinacionales consideraron bastante baratos los precios de oficinas operativas en la Argentina, con espacios apropiados, y plantas que puedan albergar a mucha gente. Sin nuevas construcciones, con poco espacio y demasiada demanda, este proyecto es adecuado para estas necesidades'.
Su histórica fachada no será modificada, sólo se harán mejoras, y se aprovechará la estructura existente. Además, se montarán los pisos técnicos y los cuatro ascensores, dos por cada núcleo. Las obras se iniciarán en los próximos días, y la posesión está prevista para el último trimestre de este año.
La idea es alquilarlo en block, aunque no se debe descartar la alternativa de distribuirlo en tres bloques de 5000 m2 cada uno. De esta manera, el edificio podría ser compartido por tres compañías", según la nota de Javier Reyes, aparecida en La Nación del lunes 29 de enero del corriente año.
Muy a tono con la tendencia de reciclar lo viejo en materia arquitectónica, la antigua fábrica yerbatera Cruz de Malta se "trasviste" como un complejo de oficinas justo enfrente de Parque Lezama.


Hacia otras singladuras

Si bien en el escrito en cuestión se deslizó un error involuntario, ya que la ex yerbatera no está ubicada en Barracas, sino precisamente en el límite entre esta y San Telmo, refleja la creciente tendencia a redefinir esta porción de la zona sur porteña como una prolongación de Puerto Madero. Por eso, para muchas empresas inmobiliarias extranjeras su cercanía es el principal gancho y su atractivo de fuste:
"La cotización se calcula en 18 dólares por metro cuadrado promedio. Rodrigo Millán, vicepresidente de Jones Lang Lasalle, opina: 'Se trata de plantas amplias a un costo moderado. Se opta por la Argentina porque los valores son la tercera parte de lo que se cotiza en Canadá o Estados Unidos'.
Sobre el costo de expensas no hay muchas precisiones, aunque los valores del mercado están en el orden de los 2,5 o 3 dólares por m2. En ellas se incluirá alumbrado, barrido y limpieza, y Aguas y Saneamiento Argentinos (AySA). En esta erogación se contempla la estructura de la propiedad y la tecnología que ofrecerá.
Está claro que el emprendimiento será destinado a una empresa de primer nivel internacional.
El edificio abarca toda una manzana. Sobre la esquina de Patricios y Martín García, hay un edificio de vivienda, cuya planta baja posee un local de 250 m2, con aproximadamente unos 50 metros de vidriera orientados hacia ambas avenidas. Este es un anexo del edificio donde funcionó durante muchos años la sede de Cruz de Malta.
Se evalúa la posibilidad de instalar un negocio de tipo gastronómico, aprovechando la presencia del personal que puede trabajar en este inmueble.
'Es bastante lógica la idea. De este modo, los empleados no necesitarán movilizarse de su lugar de trabajo', dice Millán.
Por los espacios disponibles podrían trabajar unos 1500 empleados aproximadamente. El inmueble cuenta con un subsuelo de 4656 m2, con aventanamiento. El acceso vehicular se encontrará sobre la avenida Patricios, y el peatonal por Martín García, a la altura del 470. Allí, se hallará un amplio hall de ingreso de estilo institucional.
El edificio contará en planta baja con una superficie superior a los 4000 m2 de oficinas; el primer piso con 2700; el segundo con 4160; el tercero con 2700, y el cuarto y quinto tendrán 700 metros cuadrados cada uno.
'Todo el espacio backoffice en el futuro será apreciado. Esto permite sólo reciclar edificios, y evitar de esta manera el aumento en los costos de construcción, más el del valor de la tierra. En el futuro, la mayoría de los emprendimientos se implementará por este sistema de backoffice, porque ahorra costos y se gana tiempo', opina Millán.
Otra atracción extra es su ubicación, ya que está cerca de la avenida Paseo Colón, de la autopista, de toda la movida de San Telmo, y se encuentra a metros del parque Lezama, con muchos medios de autotransporte.
'Es una zona con un excelente potencial, actualmente en pleno desarrollo. También se debe destacar el aspecto residencial, donde el mercado inmobiliario está creciendo por los muy buenos edificios que se proyectan, por lo que la zona mejorará muchísimo. No hay que dejar de destacar que está ubicada a tres o cuatro cuadras de Puerto Madero, con todo lo que eso implica', concluye Millán", cierra la nota mencionada arriba.
Para finalizar la presente, es perentorio señalar que la zona elegida reviste una visión singular dado que la movida que se da ahí no es precisamente, la que atrae el turismo, sino todo lo contrario. Pues existe una virtual zona liberada, según dichos de vecinos y de policías que caminan las calles, que abarca precisamente desde el Cochabamba hasta el citado Lezama. Por eso, una reconversión racional en materia inmobiliaria traería aparejado una reinserción de ese sector, bastante olvidado por la desidia y el deterioro.
Pero no todas las miradas del barrio coinciden con el optimismo del centenario diario de los Mitre. Pues el mentado boom inmobiliario que se ha enseñoreado del barrio, trae aparejado como necesario correlato un desfasaje entre la oferta muy onerosa y la alta demanda de viviendas sociales que escasean. Y como frutilla de postre, también existe una falta de visión por parte de ciertas empresas del rubro que en lugar de invertir en ese ramo, se dedican a negocios como el aludido arriba. No hay que dejar de lado la crítica del vecino que puede no llegar a comprender esta fiebre compulsiva, de reciclar viejas fábricas quebradas para transformarlas en usufructo de unos pocos pudientes.

Fernando Paolella



Buenos Aires - Argentina
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